Посібник з оренди житла в Угорщині: правила для орендодавців і орендарів

Що написати в договорі оренди, як оподатковується здача житла, коли можна розірвати договір і на що звернути увагу орендарю від заселення до повернення застави.

Автор: Egri Edina, Kolibri Home. Стан законодавства й роз’яснень податкової служби NAV: 13 жовтня 2026 р.

Я здаю житлоДоговір, застава, нотаріальний акт, податки, розірвання.
Я орендуюЩо перевірити, які ваші права, як повернути заставу.

Посібник перекладено з угорської. Договір, офіційні документи й листування з установами в Угорщині складаються угорською мовою, тому в дужках подаємо й угорські терміни.

Перш ніж здати квартиру

Правила здачі житла в оренду визначає закон про житло (lakástörvény), а оподаткування закон про податок на доходи фізичних осіб. Цей посібник стосується довгострокової оренди квартири; здача на кілька днів (наприклад, через Airbnb) вважається послугою з розміщення, і для неї діють інші правила.

Енергетичний сертифікат. Він обов’язковий і для оренди. Клас потрібно вказати в оголошенні, сертифікат (або його копію) показати орендареві до укладення договору й передати під час підписання. Орендар письмово підтверджує, що його показали й передали; це можна вписати й у договір.
Перевірка безпеки електромережі. Якщо на квартиру немає протоколу перевірки (minősítő irat), давнішого за 6 років, перед здачею в оренду її потрібно провести.
Стан квартири. Орендодавець зобов’язаний передати квартиру в стані, придатному для використання за призначенням: частини центральних систем будинку в квартирі (наприклад, опалення) і обладнання квартири мають бути справними.
Страхування житла. Повідомте страхову компанію, що здаєте квартиру, щоб поліс відповідав цьому. Якщо потрібна нова страховка, підготую пропозицію.
У багатоквартирному будинку передайте орендареві й правила внутрішнього розпорядку.
Квартира, куплена з пільговим кредитом. Якщо ви купили квартиру, наприклад, з кредитом Otthon Start чи CSOK Plusz, договір може вимагати, щоб певний час у ній жили саме ви. Перед здачею перевірте умови або запитайте банк.

Законодавство: закон про житло, § 7 і § 11/A; постанова уряду 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet; додаток до розпорядження 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet, п. 1.13.2. f).

Орендодавцям

Договір оренди

Оренда квартири дійсна лише в письмовій формі. У договорі варто домовитися про таке:

Сторони й квартира: дані, адреса, кадастровий номер (helyrajzi szám), перелік меблів і техніки, що залишаються.
Строк: визначений або невизначений, умови й строк розірвання.
Орендна плата й строк оплати. Якщо в договорі не вказано, коли платити, орендна плата сплачується щомісяця наперед, до 15-го числа.
Комунальні послуги: що орендар платить безпосередньо, що орендодавцеві і як розраховуються. (Це важливо й для податків, див. нижче.)
Застава: сума, на що її можна використати (несплачена оренда, комунальні послуги, шкода квартирі) і коли її повертають. Для приватної квартири закон не обмежує суму.
Утримання. Якщо сторони не домовилися, утримання й відновлення покриттів, дверей, вікон і обладнання квартири лежить на орендареві, а їх заміна на орендодавцеві. Договір може передбачати інше.
Перевірка. Орендодавець може перевіряти користування квартирою щонайменше раз на рік або частіше, якщо так вказано в договорі, без зайвого турбування орендаря. Домовтеся, як він повідомлятиме заздалегідь.
Вселення інших осіб, суборенда, тварини. Орендар може вселити іншу особу (крім своєї неповнолітньої дитини) лише з письмової згоди орендодавця, а здати квартиру в суборенду лише з його згоди. Про домашніх тварин напишіть окреме речення.

Законодавство: закон про житло, § 2 (5), § 12 (1) і (4), § 13 (1), § 21 (1), § 33 (1).

Акт приймання-передачі

Під час заселення складіть акт, який підписують обидві сторони: перелік обладнання, показники лічильників, кількість ключів і стан квартири, з фото. Під час виїзду квартиру порівнюють із цим актом, і від нього залежить доля застави.

Нотаріальний акт

Він не обов’язковий, але дає орендодавцеві велику безпеку. Якщо нотаріальний акт містить обов’язки орендаря (сплату орендної плати, звільнення квартири після закінчення договору), імена кредитора й боржника, предмет обов’язку, спосіб і строк виконання, нотаріус надає йому виконавчу силу (végrehajtási záradék). Тоді, якщо орендар не виїжджає, орендодавець може вимагати примусового виконання без суду. Послуги нотаріуса оплачують за домовленістю сторін.

Законодавство: закон про судове виконання 1994. évi LIII. törvény, § 23/C.

Податки з оренди житла у 2026 році

Орендодавець, фізична особа, сплачує з доходу 15% податку на доходи фізичних осіб; соціальний внесок не сплачується. Дохід можна визначити двома способами:

З нормативними витратами 10%: доходом вважається 90% надходжень, інші витрати не враховуються. Це найпростіше.
З обліком фактичних витрат: можна відняти витрати, безпосередньо пов’язані з орендою, сплачені в податковому році й підтверджені рахунками, а також амортизацію будівлі (від ціни придбання).

Хто протягом року обрав нормативні витрати 10%, у декларації ще може перейти на облік фактичних витрат; навпаки не можна.

Приклад. Орендна плата становить 180 000 форинтів на місяць, 2 160 000 форинтів на рік. З нормативними витратами 10% дохід становить 1 944 000 форинтів, податок 291 600 форинтів на рік, щокварталу авансовий платіж 72 900 форинтів.

Авансовий платіж: якщо орендар фізична особа, його сплачують щокварталу, до 12-го числа місяця, наступного за кварталом (наприклад, за перший квартал до 12 квітня). Якщо орендар компанія, податок утримує й сплачує компанія.
Декларація: у декларації з податку на доходи фізичних осіб, до 20 травня наступного року.
Комунальні послуги: не вважаються надходженням комунальні платежі, які орендодавець перекладає на орендаря пропорційно споживанню. А внесок на утримання будинку (közös költség) є надходженням, навіть якщо його сплачує орендар; і якщо фіксована орендна плата включає комунальні послуги, уся сума вважається надходженням.
Квитанція: про отримання орендної плати потрібно виписувати документ; без податкового номера замість рахунку достатньо бухгалтерського документа з податковим ідентифікаційним номером (adóazonosító jel).
Податковий номер (adószám) не потрібен, якщо ви не підприємець і здаєте квартиру без ПДВ.

Джерело: NAV, оподаткування здачі нерухомості в оренду (2026).

Якщо орендар не платить: вимога й розірвання

Якщо орендар не платить до строку, орендодавець письмово вимагає сплати з попередженням про наслідки.
Якщо орендар не платить і протягом восьми днів, орендодавець протягом наступних восьми днів може письмово розірвати договір.
Розірвання може набрати чинності останнього дня місяця, наступного за пропущеним строком; строк попередження становить щонайменше п’ятнадцять днів.

Якщо причиною розірвання є інше порушення договору (наприклад, псування квартири чи турбування сусідів), орендодавець має протягом восьми днів після того, як дізнався про це, письмово вимагати припинити таку поведінку, а якщо вона триває, протягом восьми днів може письмово розірвати договір.

Законодавство: закон про житло, § 25.

Орендарям

Перед підписанням договору

Хто орендодавець? Попросіть витяг із реєстру нерухомості (tulajdoni lap) або перевірте, чи орендодавець є власником або має право здавати квартиру.
Що входить в орендну плату? Чи входять внесок на утримання будинку, комунальні послуги, інтернет; хто й як платить за комунальні послуги.
Скільки грошей потрібно для заселення? Крім оренди за перший місяць, застава, а якщо є, комісія агентства й послуги нотаріуса. У наших оголошеннях про оренду ми розраховуємо цю суму заздалегідь.
Застава: що з неї може утримати орендодавець і коли ви отримаєте її назад.
Енергетичний сертифікат: орендодавець зобов’язаний показати його до укладення договору й передати під час підписання; з нього видно, на які комунальні витрати варто розраховувати.
Вселення інших осіб, тварини, адреса. Якщо з вами хтось переїжджає або у вас є домашня тварина, згода має бути в договорі; домовтеся й про те, чи можна зареєструвати за цією адресою місце проживання (lakcím).

Під час заселення

Квартира має бути придатною для використання за призначенням. Складіть акт приймання-передачі з показниками лічильників і станом квартири та сфотографуйте наявні недоліки: так ви захищаєте свою заставу.

Права й обов’язки орендаря

Орендну плату потрібно сплачувати згідно з договором, а якщо в ньому не вказано, щомісяця наперед, до 15-го числа.
Квартирою потрібно користуватися за призначенням. Перевірку потрібно допускати, але лише в зручний час і без зайвого турбування.
Вселити іншу особу (крім своєї неповнолітньої дитини) можна лише з письмової згоди орендодавця, а здати в суборенду лише з його згоди.
Якщо є недолік, який має усунути орендодавець, письмово вимагайте цього з розумним строком. Якщо орендодавець не усуне його в цей строк, орендар може замовити роботи замість орендодавця і за його рахунок.

Законодавство: закон про житло, § 9 (2), § 12 (1) і (4), § 21 (1), § 33 (1).

Виїзд і застава

Після закінчення договору квартиру й обладнання потрібно повернути в стані, придатному для використання за призначенням. Під час передачі знову складіть акт із показниками лічильників і порівняйте його з актом заселення. Із застави орендодавець може утримати лише те, на що її можна використати за договором (наприклад, несплачену оренду чи комунальні послуги, шкоду квартирі); решту потрібно повернути.

Законодавство: закон про житло, § 17 (1).

Якщо шукаєте орендаря, прочитайте, як ми допомагаємо здати квартиру; якщо хочете орендувати, перегляньте наші оголошення про оренду. Про продаж і купівлю читайте в Посібнику з купівлі-продажу.

Поширені запитання

Скільки податку потрібно платити за здачу квартири в оренду в Угорщині у 2026 році?

Як податок на доходи фізичних осіб сплачується 15% доходу від оренди; соціальний внесок (szociális hozzájárulási adó) не сплачується. Дохід дорівнює 90% надходжень, якщо ви обираєте нормативні витрати 10%, або різниці між надходженнями й підтвердженими рахунками витратами при обліку фактичних витрат.

Чи потрібен податковий номер (adószám), щоб здавати квартиру?

Фізичній особі ні, якщо вона не є підприємцем і здає квартиру без ПДВ. Квитанцію про отримання орендної плати все одно потрібно виписувати; замість рахунку достатньо бухгалтерського документа з податковим ідентифікаційним номером (adóazonosító jel).

Коли сплачувати авансові платежі податку?

Якщо орендар фізична особа, орендодавець сплачує 15% авансового платежу щокварталу, до 12-го числа місяця, наступного за кварталом. Якщо орендар компанія, податок утримує й сплачує компанія.

Якою може бути застава?

Для квартири у власності фізичної особи закон не встановлює максимальної суми, сторони домовляються вільно. У договорі вкажіть суму, на що її можна використати і коли її повертають.

Чи обов’язково оформлювати договір оренди нотаріальним актом?

Ні, достатньо письмового договору. Перевага нотаріального акта в тому, що коли він містить обов’язки орендаря (наприклад, звільнити квартиру після закінчення договору) зі способом і строком виконання, нотаріус надає йому виконавчу силу, і орендодавець може вимагати примусового виконання без суду.

Коли платити орендну плату, якщо в договорі це не вказано?

Щомісяця наперед, однією сумою, не пізніше 15-го числа місяця.

Чи може орендодавець розірвати договір, якщо орендар не платить?

Так, але спершу він має письмово вимагати сплати з попередженням про наслідки. Якщо орендар не платить протягом восьми днів, орендодавець протягом наступних восьми днів може письмово розірвати договір. Розірвання може набрати чинності останнього дня місяця, наступного за пропущеним строком, а строк попередження становить щонайменше п’ятнадцять днів.

Джерела

Посібник підготовлено на основі таких законів і офіційних роз’яснень (стан на 13 жовтня 2026 р.; документи угорською мовою):

Цей посібник містить загальну інформацію й не замінює консультації адвоката, нотаріуса чи податкового консультанта в конкретній справі. Правила можуть змінюватися; дату вказано вище. Якщо маєте запитання, зателефонуйте: +36 70 588 5088.