Bérbeadási kiskönyv: a lakáskiadás szabályai bérbeadóknak és bérlőknek

Mielőtt kiadja a lakást

A lakáskiadás szabályait a lakástörvény határozza meg, az adózását a személyijövedelemadó-törvény. Ez a kiskönyv a hosszabb távú lakásbérletről szól; a néhány napos kiadás (például Airbnb) szálláshely-szolgáltatásnak számít, arra más szabályok vonatkoznak.

• Energetikai tanúsítvány. Bérbeadáskor is kötelező. A besorolást a hirdetésben fel kell tüntetni, a tanúsítványt (vagy a másolatát) a szerződés előtt meg kell mutatni a bérlőnek, és az aláíráskor át kell adni. A bérlő a bemutatást és az átvételt írásban elismeri, ezt a szerződésbe is bele lehet írni.
• Villamos biztonsági felülvizsgálat. Ha nincs a lakásról 6 évnél nem régebbi felülvizsgálati irat (minősítő irat), bérbeadáskor el kell végeztetni.
• A lakás állapota. A bérbeadó a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles átadni: az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei (például a fűtés) és a lakásberendezések legyenek üzemképesek.
• Lakásbiztosítás. Szóljon a biztosítójának, hogy a lakást kiadja, hogy a biztosítás ehhez illeszkedjen. Ha új kell, ajánlatot készítek.
• Társasházban a házirendet adja át a bérlőnek is.
• Támogatott hitellel vett lakás. Ha a lakást például Otthon Start hitellel vagy CSOK Plusszal vásárolta, a szerződése előírhatja, hogy egy ideig Önnek kell benne laknia. Kiadás előtt nézze meg a feltételeket, vagy kérdezze meg a bankját.

Jogszabály: lakástörvény 7. § és 11/A. §; 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet; 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet melléklete, 1.13.2. f) pont.

Bérbeadóknak

A bérleti szerződés

A lakás bérbeadása csak írásban érvényes. A szerződésben a következőkről érdemes megállapodni:

• Felek és a lakás: adatok, cím, helyrajzi szám, a bent maradó bútorok és gépek listája.
• Időtartam: határozott vagy határozatlan idő, és a felmondás feltételei, felmondási ideje.
• Lakbér és esedékesség. Ha a szerződés nem mondja meg, mikor kell fizetni, a lakbér havonta előre, a hónap 15. napjáig esedékes.
• Rezsi: mit fizet a bérlő közvetlenül, mit a bérbeadónak, és milyen elszámolással. (Ez az adózásnál is számít, lent.)
• Kaució: az összege, mire használható fel (elmaradt lakbér, rezsi, a lakásban okozott kár), és mikor jár vissza. Magánlakásnál a törvény nem korlátozza az összegét.
• Karbantartás. Ha a felek nem állapodnak meg, a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek karbantartása és felújítása a bérlőt, a pótlásuk és cseréjük a bérbeadót terheli. Ettől a szerződés eltérhet.
• Ellenőrzés. A bérbeadó évente legalább egyszer, vagy a szerződés szerint többször ellenőrizheti a lakás használatát, a bérlő szükségtelen háborítása nélkül. Egyeztessék, hogyan jelzi előre.
• Befogadás, albérlet, háziállat. A bérlő más személyt (a kiskorú gyermekén kívül) csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be, albérletbe pedig csak a hozzájárulásával adhatja a lakást. A háziállatról írjanak bele egy mondatot.

Jogszabály: lakástörvény 2. § (5), 12. § (1) és (4), 13. § (1), 21. § (1), 33. § (1).

Az átadás-átvételi jegyzőkönyv

Beköltözéskor írjanak jegyzőkönyvet, amelyet mindketten aláírnak: a berendezés listája, a mérőórák állása, a kulcsok száma és a lakás állapota, fotókkal. Kiköltözéskor ehhez hasonlítják a lakást, ez dönti el a kaució sorsát.

Közjegyzői okirat

Nem kötelező, de a bérbeadónak nagy biztonság. Ha a közjegyzői okirat tartalmazza a bérlő kötelezettségeit (a lakbér megfizetését, a lakás kiürítését a szerződés megszűnésekor), a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát és a teljesítés módját és határidejét, a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el. Így ha a bérlő nem költözik ki, a bérbeadó per nélkül kérhet végrehajtást. A közjegyzői díjat a felek megállapodása szerint fizetik.

Jogszabály: a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 23/C. §.

A lakáskiadás adózása 2026-ban

A magánszemély bérbeadó a jövedelme után 15% személyi jövedelemadót fizet; szociális hozzájárulási adót nem. A jövedelmet kétféleképpen állapíthatja meg:

• 10%-os költséghányaddal: a bevétel 90%-a a jövedelem, és más költséget nem számol el. Ez a legegyszerűbb.
• Tételes költségelszámolással: a bérbeadással közvetlenül összefüggő, az adóévben kifizetett és számlával igazolt kiadások, valamint az épület értékcsökkenési leírása (a beszerzési ár alapján) vonható le.

Aki év közben a 10%-os költséghányadot választotta, a bevallásban még áttérhet a tételes elszámolásra; fordítva nem.

• Adóelőleg: ha a bérlő magánszemély, negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig kell befizetni (például az első negyedévét április 12-ig). Ha a bérlő cég, a cég vonja le és fizeti be.
• Bevallás: a személyi jövedelemadó-bevallásban, a következő év május 20-ig.
• A rezsi: nem bevétel az a közüzemi díj, amelyet a bérbeadó a fogyasztással arányosan hárít át a bérlőre. A közös költség viszont akkor is bevétel, ha a bérlő fizeti meg, és ha a bérleti díj fix összegben a rezsit is tartalmazza, az egész bevétel.
• Bizonylat: a lakbérről bizonylatot kell kiállítani; adószám nélkül számla helyett számviteli bizonylat is elég, az adóazonosító jellel.
• Adószám nem kell, ha nem egyéni vállalkozó, és a lakást áfamentesen adja bérbe.

Forrás: NAV, Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (2026).

Ha a bérlő nem fizet: felszólítás és felmondás

1. Ha a bérlő a határidőig nem fizet, a bérbeadó írásban, a következményekre figyelmeztetve felszólítja.
2. Ha a bérlő nyolc napon belül sem fizet, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat.
3. A felmondás a lejárt határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat; a felmondási idő legalább tizenöt nap.

Ha más szerződésszegés (például a lakás rongálása vagy a lakótársak zavarása) a felmondás oka, a bérbeadónak a tudomására jutástól számított nyolc napon belül fel kell szólítania a bérlőt a magatartás abbahagyására, és ha az folytatódik, nyolc napon belül írásban felmondhat.

Jogszabály: lakástörvény 25. §.

Bérlőknek

A szerződés előtt

• Ki a bérbeadó? Kérje el a tulajdoni lapot, vagy nézze meg, hogy a bérbeadó a tulajdonos-e, illetve jogosult-e kiadni a lakást.
• Mi van a lakbérben? Benne van-e a közös költség, a rezsi, az internet; a rezsit ki és hogyan fizeti.
• Mennyi pénz kell a beköltözéshez? Az első havi lakbér mellett a kaució, és ha van, a közvetítői és a közjegyzői díj. A kiadó hirdetéseinknél ezt az összeget előre kiszámoljuk.
• A kaució: mire vonhatja le a bérbeadó, és mikor kapja vissza.
• Energetikai tanúsítvány: a bérbeadó köteles a szerződés előtt megmutatni és az aláíráskor átadni; ebből látja, mekkora rezsire számíthat.
• Befogadás, háziállat, lakcím. Ha valaki Önnel költözik, vagy háziállata van, a hozzájárulás kerüljön bele a szerződésbe; egyeztessen arról is, hogy bejelentheti-e a lakcímét.

Beköltözéskor

A lakásnak rendeltetésszerű használatra alkalmasnak kell lennie. Írják meg az átadás-átvételi jegyzőkönyvet a mérőállásokkal és a lakás állapotával, és fotózza le a meglévő hibákat: ezzel védi a kaucióját.

A bérlő jogai és kötelezettségei

• A lakbért a szerződés szerint, ha az nem rendelkezik, havonta előre, a hónap 15. napjáig kell megfizetni.
• A lakást rendeltetésszerűen kell használni. Az ellenőrzést tűrni kell, de csak alkalmas időben és szükségtelen háborítás nélkül.
• Más személyt (a kiskorú gyermekén kívül) csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be, albérletbe adni pedig csak a hozzájárulásával lehet.
• Ha olyan hiba van, amelyet a bérbeadónak kell elhárítania, szólítsa fel írásban, megfelelő határidővel. Ha a bérbeadó a határidőben nem gondoskodik róla, a bérlő elvégeztetheti a munkát a bérbeadó helyett és költségére.

Jogszabály: lakástörvény 9. § (2), 12. § (1) és (4), 21. § (1), 33. § (1).

Kiköltözés és a kaució

A szerződés megszűnésekor a lakást és a berendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell visszaadni. Az átadáskor újra írjanak jegyzőkönyvet a mérőállásokkal, és vessék össze a beköltözéskorival. A kaucióból a bérbeadó csak azt vonhatja le, amire a szerződés szerint felhasználható (például elmaradt lakbér vagy rezsi, a lakásban okozott kár); a többi visszajár.

Jogszabály: lakástörvény 17. § (1).

Ha bérlőt keres, olvassa el, hogyan segítünk a lakás kiadásában; ha bérelne, nézze meg a kiadó hirdetéseinket. Az eladásról és a vásárlásról az Eladási kiskönyvben olvashat.

Gyakori kérdések

Mennyi adót kell fizetni a lakáskiadás után 2026-ban?

A bérbeadásból származó jövedelem 15%-át személyi jövedelemadóként; szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni. A jövedelem a bevétel 90%-a, ha a 10%-os költséghányadot választja, vagy a bevétel és a számlával igazolt költségek különbözete tételes költségelszámolásnál.

Kell adószám a lakás kiadásához?

Magánszemélynek nem, ha nem egyéni vállalkozó, és a lakást áfamentesen adja bérbe. A lakbérről ilyenkor is bizonylatot kell kiállítania; ehhez számla helyett számviteli bizonylat is elég, az adóazonosító jelével.

Mikor kell befizetni az adóelőleget?

Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadó negyedévente fizeti a 15%-os adóelőleget, a negyedévet követő hónap 12-éig. Ha a bérlő cég, a cég vonja le és fizeti be.

Mennyi lehet a kaució?

Magánszemély tulajdonában lévő lakásnál a törvény nem határoz meg felső határt, a felek szabadon állapodnak meg. A szerződésbe írják bele az összegét, hogy mire használható fel, és hogy mikor jár vissza.

Kötelező közjegyzői okiratba foglalni a bérleti szerződést?

Nem kötelező, az írásbeli szerződés elég. A közjegyzői okirat előnye, hogy ha tartalmazza a bérlő kötelezettségeit (például a lakás kiürítését a szerződés megszűnésekor) a teljesítés módjával és határidejével, a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el, így a bérbeadó per nélkül kérhet végrehajtást.

Mikor kell fizetni a lakbért, ha a szerződés nem írja?

Havonta előre, egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig.

Felmondhat a bérbeadó, ha a bérlő nem fizet?

Igen, de előbb írásban, a következményekre figyelmeztetve fel kell szólítania. Ha a bérlő nyolc napon belül nem fizet, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat. A felmondás a lejárt határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő legalább tizenöt nap.

Források

A kiskönyv a következő jogszabályok és hivatalos tájékoztatók alapján készült (állapot: 2026. október 13.):

• NAV: Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (2026)
• A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény)
• A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény, 23/C. § (közjegyzői okirat végrehajtási záradéka)
• 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról
• 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet, Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (1.13.2. f) pont)

Ez a kiskönyv általános tájékoztatás, nem helyettesíti az ügyvéd, a közjegyző vagy az adótanácsadó tanácsát egy konkrét ügyben. A szabályok változhatnak; a dátum fent látható. Ha kérdése van, hívjon: +36 70 588 5088.