Eladási kiskönyv: az ingatlan eladása és vásárlása lépésről lépésre
Mire figyeljen, ha lakást vagy házat ad el, és mire, ha vesz: iratok, foglaló, szerződés, birtokbaadás, adó és illeték, a hatályos jogszabályok szerint.
Írta: Egri Edina, Kolibri Home. A jogszabályok és a NAV-tájékoztatók állapota:
Az ingatlan eladásának menete röviden
Az ingatlan eladása és vásárlása hat lépésben zajlik. A sorrend fontos: aki a foglaló előtt nézi meg az iratokat, az utána nem éri meglepetés.
- Ár és iratok. Az eladó meghatározza az árat, és összegyűjti az iratokat, köztük az energetikai tanúsítványt.
- Hirdetés és megtekintések. A hirdetésben az energetikai besorolásnak is szerepelnie kell.
- Ellenőrzés. A vevő megnézi a tulajdoni lapot, a terheket, a tartozásokat és az ingatlan állapotát.
- Adásvételi szerződés. Írásban, ügyvédi ellenjegyzéssel; itt fizeti a vevő a foglalót vagy az első részletet.
- Földhivatal és vételár. Az ügyvéd benyújtja a szerződést, a vevő kifizeti a vételárat, a felek birtokba adják az ingatlant.
- Adó és illeték. A vevő a NAV fizetési meghagyása alapján fizeti az illetéket; az eladónak, ha jövedelme keletkezett, a következő év május 20-ig kell bevallania és megfizetnie az adót.
Eladóknak
Az eladás előtt: ár és iratok
Az ár a környék valós eladási áraiból induljon ki, ne a legmagasabb hirdetési árakból. A túl magas ár hónapokig tartja a hirdetést, és utána nehezebb lejjebb menni. Ha bizonytalan, kérjen értékbecslést.
Ezeket készítse elő, még a hirdetés előtt:
- Tulajdoni lap. Nézze meg, mi van rajta: jelzálog (a banknak hozzá kell járulnia a törléshez, ezért kérjen tőle tartozásigazolást), haszonélvezet (a jogosultnak le kell mondania róla), egyéb terhek.
- Energetikai tanúsítvány. Eladáskor kötelező. A besorolást (például „BB”) a hirdetésben is fel kell tüntetni, a tanúsítványt a szerződéskötésig meg kell mutatni a vevőnek, és legkésőbb a birtokbaadáskor át kell adni.
- Villamos biztonsági felülvizsgálat. Ha nincs a lakásról 6 évnél nem régebbi felülvizsgálati irat (minősítő irat), tulajdonosváltáskor el kell végeztetni.
- Társasházban a közös költség igazolása. A közös képviselő igazolja, hogy nincs tartozás.
- Közüzemi számlák, mérőórák. Az utolsó számlák és a mérőórák helye, gyári száma.
- Családi háznál az építési iratok. Használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel, alaprajz; egy ráépítésnek vagy bővítésnek a tulajdoni lapon is látszania kell.
Jogszabály: 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet (energetikai tanúsítvány); 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet melléklete, 1.13.2. f) pont (villamos biztonsági felülvizsgálat).
A hirdetés és a megtekintés
A fotók és a leírás legyen pontos. Ami hiba, azt mondja el a vevőnek, és kerüljön bele a szerződésbe is: így később nincs vita arról, ki mit tudott. Ha az ingatlan felkészítésre szorul, a Homestaging sokat számít az első benyomásban.
Foglaló vagy előleg?
A foglaló a szerződés megerősítése. Ha a vétel megvalósul, beszámít a vételárba. Ha a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti; ha az eladó hibájából, az eladónak a kétszeresét kell visszafizetnie. Ha egyik fél sem felelős, vagy mindkettő, a foglaló visszajár. A túl magas foglalót a bíróság mérsékelheti.
Az előleg a vételár része, ezért ha a vétel meghiúsul, vissza kell adni. A szerződésből egyértelműen ki kell derülnie, melyikről van szó; ha ez nem egyértelmű, a pénz nem foglaló.
Jogszabály: Ptk. 6:185. §.
Az eladás utáni adó (szja)
Az eladás után csak akkor kell adót fizetni, ha jövedelem keletkezik. A jövedelem a vételár, csökkentve az igazolt költségekkel:
- amennyiért annak idején megszerezte, a hozzá kapcsolódó kiadásokkal (illeték, ügyvédi díj);
- az értéknövelő beruházások számlával igazolt költsége (például nyílászárócsere, szigetelés);
- az eladással kapcsolatos kiadások (hirdetés, közvetítői díj, ügyvéd).
Az így kapott összegnek csak egy része adóköteles, attól függően, mikor szerezte az ingatlant. A szabály 2026-ban minden ingatlanra ugyanaz: lakásra, házra, telekre, üdülőre is. Az adó a jövedelem 15%-a.
| Mikor szerezte? | Adóköteles rész |
|---|---|
| 2026-ban vagy 2025-ben | 100% |
| 2024-ben | 90% |
| 2023-ban | 60% |
| 2022-ben | 30% |
| 2021-ben vagy korábban | nincs adó |
Példa. 2023-ban 30 millió forintért vett egy lakást, az illeték és az ügyvéd 1,5 millió forint volt. Kicseréltette a nyílászárókat 2 millió forintért (számlával), az eladás költsége 1 millió forint. 2026-ban 42 millió forintért eladja.
A jövedelem alapja 42 − 30 − 1,5 − 2 − 1 = 7,5 millió forint. A 2023-ban szerzett ingatlannál ennek 60%-a adóköteles: 4,5 millió forint. Az adó ennek 15%-a, 675 000 forint.
A szerzés időpontja a szerződés földhivatali benyújtásának napja, örökölt ingatlannál az örökhagyó halálának napja. A 2026-os eladásból származó jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani (26SZJA bevallásban vagy a NAV tervezetének kiegészítésével), és eddig kell az adót is befizetni. Ha nem keletkezett jövedelem, az eladást nem kell bevallani. A szerződéseket és a számlákat 2032 végéig őrizze meg.
Kedvezmény: ha a jövedelmet a bevallási határidőig saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy hasonló intézményben szerzett férőhelyére fordítja, a ráeső adót nem kell megfizetnie.
Forrás: NAV, Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem (2026); Szja tv. 62–63. §.
Vevőknek
Mielőtt foglalót ad
A foglaló után a visszalépés pénzbe kerül, ezért ezeket előtte nézze meg:
- Friss tulajdoni lap. Az eladó a tulajdonos-e, és milyen terhek vannak a lapon: jelzálog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezet, folyamatban lévő bejegyzések (széljegyek).
- Tartozások. Társasházban a közös képviselő igazolása a közös költségről, és a közüzemi számlák.
- Energetikai tanúsítvány és villamos minősítő irat. Az eladónak a szerződéskötésig meg kell mutatnia a tanúsítványt; a villamos biztonsági felülvizsgálat iratát is kérje el.
- A valóság egyezzen a papírokkal. Családi háznál nézze meg, hogy minden épület, bővítés szerepel-e a tulajdoni lapon.
- Hitel. Ha hitelből vásárol, a bank saját értékbecslést készít, és a hitelbírálat hetekig tarthat. A szerződésbe kerüljön bele, mi történik, ha a hitel nem jön össze.
Mennyibe kerül a vételáron felül?
- Illeték: általában a forgalmi érték 4%-a (lent részletezve).
- Ügyvédi díj: a felek megállapodása szerint.
- Hitelnél a bank díjai és az értékbecslés.
- Lakásbiztosítás a birtokbaadás napjától.
- Költözés, közüzemi szerződések átírása.
Vagyonszerzési illeték és kedvezmények
Lakás vásárlásakor az illeték a forgalmi érték 4%-a, lakásonként 1 milliárd forintig (felette 2%, legfeljebb 200 millió forint). Egy 40 millió forintos lakásnál ez 1,6 millió forint. Külön bejelenteni nem kell: az ügyvéd a szerződést a földhivatalhoz nyújtja be, a NAV pedig fizetési meghagyást küld. Az illetéket a meghagyás közlését követő 30. napig lehet késedelmi pótlék nélkül megfizetni.
| Eset | Mennyi az illeték? |
|---|---|
| Lakáscsere: a régi lakását a vásárlás előtti 3 évben vagy utána 1 éven belül eladja | Csak a két lakás értékének különbözete után 4%; ha az új olcsóbb, nincs illeték |
| 35 év alatti első lakásszerző, a lakás legfeljebb 15 millió forint | 50% kedvezmény |
| Új lakás vállalkozótól | 15 millió forintig nincs illeték; 30 millió forintig a 15 millióra eső rész mentes |
| Vásárlás egyenes ági rokontól vagy házastárstól | Nincs illeték |
| Családi otthonteremtési kedvezménnyel (csok) vagy CSOK Plusz-kölcsönnel | A feltételek teljesülésekor nincs illeték |
Példa a cserére: ha egy 35 millió forintos lakást ad el, és egy 45 millió forintosat vesz, az illeték a 10 millió forintos különbözet 4%-a, 400 000 forint. Ha a régi lakást csak a vásárlás után adja el, erről legkésőbb a vásárlás illetékbejelentésekor nyilatkozni kell (ebben az ügyvéd segít), az eladást pedig utána igazolni.
Első lakásnál a NAV kérésre legfeljebb 12 havi, pótlékmentes részletfizetést engedélyez.
Forrás: NAV, A visszterhes vagyonátruházási illeték (2026); Itv. 19., 21., 26. §.
Haszonélvezettel terhelt lakás: kevesebb illeték
Ha a lakást haszonélvezettel terhelten veszi meg, nem a teljes forgalmi érték, hanem a haszonélvezet értékével csökkentett érték után fizet illetéket. Ez a szabály akkor érvényes, ha
- a haszonélvezet már a vásárlás előtt be volt jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, vagy
- az eladó a saját haszonélvezetét fenntartja (például az idős tulajdonos eladja a lakást, de holtig benne lakhat), vagy
- a lakást maga a haszonélvező vásárolja meg.
A megmaradó haszonélvezet után ilyenkor senki nem fizet illetéket, és később sem kell, ha a haszonélvezet a haszonélvező halálával vagy a kikötött idő leteltével szűnik meg. Arra viszont számítson, hogy a lakást addig a haszonélvező használja, és a vételár is ehhez igazodik. Hitelből vásárlásnál előre kérdezze meg a bankot, elfogadja-e fedezetként a haszonélvezettel terhelt ingatlant.
Mennyi a haszonélvezeti jog értéke?
Az illetéktörvény szerint a haszonélvezet egy évi értéke a lakás terhek nélküli forgalmi értékének huszadrésze. Ha a haszonélvezet valakinek az életéig tart, ezt az egy évi értéket a haszonélvező életkora szerinti szorzóval kell megszorozni:
| A haszonélvező életkora | Az egy évi érték | A forgalmi érték |
|---|---|---|
| 25 évesnél fiatalabb | 10-szerese | 50%-a |
| 25–50 éves | 8-szorosa | 40%-a |
| 51–65 éves | 6-szorosa | 30%-a |
| 65 évnél idősebb | 4-szerese | 20%-a |
- Meghatározott időre (például 10 évre) szóló haszonélvezetnél az érték az egy évi érték és az évek számának szorzata, de nem lehet több az életkor szerinti értéknél.
- Bizonytalan időre szóló haszonélvezet értéke az egy évi érték ötszöröse (a forgalmi érték 25%-a).
- Ha többen haszonélvezők (például házaspár), és a jog a később elhunyt haláláig tart, a legfiatalabb életkora számít; ha az elsőként elhunyt haláláig, a legidősebbé.
Példa. Egy 40 millió forintos lakást vesz meg, az eladó 72 éves, és holtig tartó haszonélvezetet tart fenn magának.
- A haszonélvezet egy évi értéke: 40 000 000 Ft ÷ 20 = 2 000 000 Ft.
- A haszonélvezet értéke (65 év fölött négyszeres): 2 000 000 Ft × 4 = 8 000 000 Ft.
- Az illeték alapja: 40 000 000 Ft − 8 000 000 Ft = 32 000 000 Ft.
- Az illeték: 32 000 000 Ft × 4% = 1 280 000 Ft.
Haszonélvezet nélkül 1 600 000 Ft lenne, így 320 000 forinttal kevesebb. Ha az eladó 58 éves, a haszonélvezet a forgalmi érték 30%-a (12 millió forint), az illeték 1 120 000 Ft.
Ha a haszonélvező lemond a jogáról
Ha a haszonélvező pénzért mond le, a tulajdonos a haszonélvezet akkori értéke után fizet illetéket. Ha ingyen, az ajándékozásnak számít: lakásnál 9% ajándékozási illetéket kell fizetni, de egyenes ági rokonok (például szülő és gyermek) és házastársak között nincs illeték.
Ha a haszonélvezetet a vásárlással egy időben alapítják (például a gyermek lesz a tulajdonos, a szülő a haszonélvező), a tulajdonos a csökkentett érték, a haszonélvező a haszonélvezet értéke után fizet illetéket. Ilyenkor a kettő együtt általában ugyanannyi, mintha haszonélvezet nélkül vették volna meg, csak megoszlik közöttük.
Jogszabály: Itv. 11. § (1), 12. § (2), 17. § (1) p), 18. § (3), 20. §, 72. §; NAV, A visszterhes vagyonátruházási illeték (2026), 3.1–3.2. pont.
Lakásbiztosítás az első naptól
A kárveszély a birtokbaadással száll át a vevőre. Ha aznap beázik vagy leég a lakás, az már a vevő kára, ezért a biztosítás a kulcsátadás napján már éljen. Az Alfa Biztosító függő ügynökeként lakásbiztosítási ajánlatot is készítek.
Jogszabály: Ptk. 6:122. §.
Közös lépések: a szerződés és a birtokbaadás
Az adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződést írásban kell megkötni, és a földhivatal csak ügyvédi ellenjegyzéssel (vagy közjegyzői okiratként) jegyzi be a tulajdonjogot. A beadványt az ügyvéd elektronikusan nyújtja be.
A szerződésben szerepeljen:
- a felek adatai és az ingatlan helyrajzi száma;
- a vételár és a fizetés ütemezése: foglaló, részletek, hitel, határidők;
- ha a vételár részletekben érkezik, hogy az eladó a teljes kifizetésig fenntartja a tulajdonjogát;
- a terhek (például jelzálog) törlésének rendje;
- a birtokbaadás napja és az ingatlan állapota, a bent maradó ingóságok listája;
- az ismert hibák;
- az energetikai tanúsítvány átadása;
- mi történik, ha a vevő hitele nem jön össze.
Jogszabály: az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény.
A birtokbaadási jegyzőkönyv
A kulcsátadáskor jegyzőkönyvet írnak, amelyet mindkét fél aláír. Benne legyen:
- a birtokbaadás napja (ettől viseli a vevő a kárveszélyt);
- a víz-, gáz-, villany- és fűtésmérők állása, fotóval;
- az átadott kulcsok száma;
- a bent maradó ingóságok és a látható hibák.
A közüzemi szerződéseket a mérőállással együtt mindkét fél jelentse be a szolgáltatóknál, és társasházban értesítsék a közös képviselőt. Ha a település építményadót vagy telekadót vet ki, a tulajdonosváltozást az önkormányzati adóhatóságnál is jelezni kell.
Ha vevőként Nyíregyházán és környékén keres ingatlant, nézze meg az eladó hirdetéseinket és a vásárlás előtti tanácsainkat; eladóként pedig olvassa el, hogyan segítünk az eladásban. A lakás kiadásáról és bérléséről a Bérbeadási kiskönyvben olvashat.
Gyakori kérdések
Kell adót fizetni, ha 5 éven belül adom el a lakást?
Csak akkor, ha az eladásból jövedelme keletkezik, vagyis a vételár több, mint amennyiért vette, plusz az igazolt költségek. 2026-os eladásnál a 2025-ben vagy 2026-ban vett ingatlan jövedelmének 100%-a, a 2024-ben vettének 90%-a, a 2023-ban vettének 60%-a, a 2022-ben vettének 30%-a adóköteles, és ennek 15%-a az adó. A 2021-ben vagy korábban vett ingatlan eladása után nincs adó.
Mennyi az illeték lakásvásárláskor 2026-ban?
Az általános mérték a lakás forgalmi értékének 4%-a (1 milliárd forintig). Kedvezmény jár többek között lakáscserénél (ha a régi lakását a vásárlás előtti 3 évben vagy utána 1 éven belül eladja), a 35 év alatti első lakásszerzőknek 15 millió forintig, új lakásnál vállalkozótól, és mentes a vásárlás egyenes ági rokonok és házastársak között.
Mennyi a haszonélvezeti jog értéke?
Egy évi értéke a lakás terhek nélküli forgalmi értékének huszadrésze. A holtig tartó haszonélvezet értéke ennek többszöröse a haszonélvező életkora szerint: 25 év alatt tízszerese (a forgalmi érték 50%-a), 25 és 50 év között nyolcszorosa (40%), 51 és 65 év között hatszorosa (30%), 65 év fölött négyszerese (20%). Egy 40 millió forintos lakáson egy 70 éves haszonélvező joga 8 millió forintot ér.
Csökkenti a haszonélvezeti jog az illetéket?
Igen, ha a lakást már bejegyzett haszonélvezettel terhelten veszi meg, vagy ha az eladó fenntartja a saját haszonélvezetét. A vevő ilyenkor a forgalmi érték és a haszonélvezet értékének különbözete után fizet 4% illetéket, a megmaradó haszonélvezet után pedig senki nem fizet. Ha a haszonélvező később meghal, a tulajdonosnak ezért sem kell illetéket fizetnie.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
A foglaló megerősíti a szerződést: ha a vevő hibájából hiúsul meg a vétel, elveszíti, ha az eladóéból, az eladónak a kétszeresét kell visszafizetnie. Az előleg a vételár része, amely a vétel meghiúsulásakor visszajár. Hogy melyikről van szó, annak egyértelműen ki kell tűnnie a szerződésből.
Kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat lakáseladáskor?
Igen, ha nincs a lakásról 6 évnél nem régebbi felülvizsgálati irat (minősítő irat). Ezt a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet melléklete, a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat írja elő tulajdonosváltáskor és bérbeadáskor is.
Kell energetikai tanúsítvány az eladáshoz?
Igen. A besorolást már a hirdetésben fel kell tüntetni, a tanúsítványt a szerződéskötésig meg kell mutatni a vevőnek, és legkésőbb a birtokbaadáskor át kell adni.
Be kell jelentenem a NAV-nál, hogy ingatlant vettem?
Külön nem. A szerződést az ügyvéd nyújtja be a földhivatalhoz, onnan kerül a NAV-hoz, amely fizetési meghagyást küld az illetékről. Az illetéket a meghagyás közlését követő 30. napig lehet késedelmi pótlék nélkül befizetni.
Források
A kiskönyv a következő jogszabályok és hivatalos tájékoztatók alapján készült (állapot: 2026. október 13.):
- NAV: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem (2026)
- NAV: A visszterhes vagyonátruházási illeték (2026)
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (haszonélvezet: 11., 20. és 72. §)
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (foglaló: 6:185. §, kárveszély: 6:122. §)
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (ügyvédi ellenjegyzés)
- 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról
- 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet, Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (1.13.2. f) pont)
Ez a kiskönyv általános tájékoztatás, nem helyettesíti az ügyvéd, a közjegyző vagy az adótanácsadó tanácsát egy konkrét ügyben. A szabályok változhatnak; a dátum fent látható. Ha kérdése van, hívjon: +36 70 588 5088.