Посібник з купівлі-продажу нерухомості в Угорщині: крок за кроком

На що звернути увагу, коли продаєте квартиру чи будинок в Угорщині, і на що, коли купуєте: документи, завдаток, договір, передача, податок і мито, за чинними законами.

Автор: Egri Edina, Kolibri Home. Стан законодавства й роз’яснень податкової служби NAV: 13 жовтня 2026 р.

Я продаюДокументи, оголошення, завдаток, податок після продажу.
Я купуюЩо перевірити, скільки становить мито, які є пільги.

Посібник перекладено з угорської. Офіційні документи, договір і листування з установами в Угорщині складаються угорською мовою, тому в дужках подаємо й угорські терміни.

Коротко про те, як проходить продаж нерухомості

Продаж і купівля нерухомості проходять у шість кроків. Порядок важливий: хто перевіряє документи до завдатку, тому потім не загрожують несподіванки.

Ціна й документи. Продавець визначає ціну й збирає документи, зокрема енергетичний сертифікат.
Оголошення й перегляди. В оголошенні має бути вказаний і клас енергоефективності.
Перевірка. Покупець перевіряє витяг із реєстру нерухомості (tulajdoni lap), обтяження, борги й стан нерухомості.
Договір купівлі-продажу. У письмовій формі, засвідчений адвокатом; тут покупець сплачує завдаток або перший внесок.
Земельне відомство й ціна. Адвокат подає договір до земельного відомства (földhivatal), покупець сплачує ціну, сторони передають нерухомість.
Податок і мито. Покупець сплачує мито на підставі вимоги податкової служби NAV; продавець, якщо отримав дохід, декларує й сплачує податок до 20 травня наступного року.

Продавцям

Перед продажем: ціна й документи

Ціна має виходити з реальних цін продажу в районі, а не з найвищих цін в оголошеннях. Завищена ціна місяцями тримає оголошення, а потім знижувати її важче. Якщо сумніваєтеся, замовте оцінку.

Підготуйте це ще до розміщення оголошення:

Витяг із реєстру нерухомості (tulajdoni lap). Перевірте, що в ньому записано: іпотека (банк має дати згоду на її зняття, тому попросіть у нього довідку про заборгованість), право користування (haszonélvezet; користувач має від нього відмовитися), інші обтяження.
Енергетичний сертифікат. Для продажу він обов’язковий. Клас (наприклад, «BB») потрібно вказати в оголошенні, сертифікат показати покупцеві до укладення договору й передати не пізніше дня передачі нерухомості.
Перевірка безпеки електромережі. Якщо на квартиру немає протоколу перевірки (minősítő irat), давнішого за 6 років, при зміні власника її потрібно провести.
У багатоквартирному будинку: довідка про внески. Управитель будинку (közös képviselő) підтверджує, що заборгованості немає.
Рахунки за комунальні послуги, лічильники. Останні рахунки, місце розташування й заводські номери лічильників.
Для приватного будинку: будівельні документи. Дозвіл на введення в експлуатацію або повідомлення про нього, план; надбудова чи прибудова має бути відображена й у витягу з реєстру.

Законодавство: постанова уряду 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet (енергетичний сертифікат); додаток до розпорядження 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet, п. 1.13.2. f) (перевірка безпеки електромережі).

Оголошення й перегляд

Фото й опис мають бути точними. Про недоліки скажіть покупцеві й впишіть їх у договір: тоді потім не буде суперечок, хто що знав. Якщо нерухомість потребує підготовки, хоум-стейджинг багато важить для першого враження.

Завдаток чи аванс?

Завдаток (foglaló) підтверджує договір. Якщо угода відбулася, він зараховується в ціну. Якщо угода зривається з вини покупця, він втрачає завдаток; якщо з вини продавця, продавець повертає подвійну суму. Якщо не винна жодна сторона або винні обидві, завдаток повертають. Надто великий завдаток суд може зменшити.

Аванс (előleg) є частиною ціни, тому якщо угода не відбулася, його треба повернути. З договору має однозначно випливати, про що йдеться; якщо це не однозначно, гроші не вважаються завдатком.

Законодавство: Цивільний кодекс Угорщини (Ptk.), § 6:185.

Податок після продажу (SZJA)

Податок після продажу сплачується лише тоді, коли виникає дохід. Дохід дорівнює ціні продажу за вирахуванням підтверджених витрат:

суми, за яку ви свого часу набули нерухомість, разом із пов’язаними витратами (мито, гонорар адвоката);
підтвердженої рахунками вартості покращень, що збільшують вартість (наприклад, заміна вікон і дверей, утеплення);
витрат, пов’язаних із продажем (оголошення, комісія посередника, адвокат).

Оподатковується лише частина отриманої суми, залежно від того, коли ви набули нерухомість. У 2026 році правило однакове для всієї нерухомості: квартири, будинку, ділянки, дачі. Податок становить 15% доходу.

При продажу у 2026 році оподатковувана частина доходу залежно від року набуття
Коли набули?	Оподатковувана частина
У 2026 або 2025 році	100%
У 2024 році	90%
У 2023 році	60%
У 2022 році	30%
У 2021 році або раніше	податку немає

Приклад. У 2023 році ви купили квартиру за 30 мільйонів форинтів, мито й адвокат коштували 1,5 мільйона форинтів. Ви замінили вікна й двері за 2 мільйони форинтів (з рахунком), витрати на продаж становили 1 мільйон форинтів. У 2026 році продаєте квартиру за 42 мільйони форинтів.

База доходу: 42 − 30 − 1,5 − 2 − 1 = 7,5 мільйона форинтів. Для нерухомості, набутої у 2023 році, оподатковується 60% цієї суми: 4,5 мільйона форинтів. Податок становить 15% від неї: 675 000 форинтів.

Датою набуття вважається день подання договору до земельного відомства, для успадкованої нерухомості день смерті спадкодавця. Дохід від продажу у 2026 році потрібно задекларувати до 20 травня 2027 року (у декларації 26SZJA або доповнивши проєкт декларації від NAV), і до цієї ж дати сплатити податок. Якщо доходу не виникло, продаж декларувати не потрібно. Договори й рахунки зберігайте до кінця 2032 року.

Пільга: якщо до кінця строку подання декларації ви витрачаєте дохід на місце в будинку для людей похилого віку, у будинку для людей з інвалідністю чи схожій установі для себе, близького родича або партнера, податок на цю частину сплачувати не потрібно.

Джерело: NAV, дохід від продажу нерухомості (2026); закон про податок на доходи фізичних осіб (Szja tv.), § 62–63.

Покупцям

Перш ніж дати завдаток

Після завдатку відмова коштує грошей, тому перевірте це заздалегідь:

Свіжий витяг із реєстру нерухомості (tulajdoni lap). Чи продавець є власником і які обтяження записано: іпотека, право стягнення, заборона відчуження й обтяження, право користування, заяви на реєстрацію в процесі (széljegy).
Борги. У багатоквартирному будинку довідка управителя про внески на утримання будинку, а також рахунки за комунальні послуги.
Енергетичний сертифікат і протокол перевірки електромережі. Продавець має показати сертифікат до укладення договору; попросіть і протокол перевірки безпеки електромережі.
Дійсність має відповідати документам. Для приватного будинку перевірте, чи всі будівлі й прибудови записані в реєстрі.
Кредит. Якщо купуєте в кредит, банк робить власну оцінку, а розгляд кредиту може тривати тижнями. У договорі має бути прописано, що буде, якщо кредит не схвалять.

Скільки коштує понад ціну?

Мито: зазвичай 4% ринкової вартості (детальніше нижче).
Гонорар адвоката: за домовленістю сторін.
Для кредиту комісії банку й оцінка.
Страхування житла з дня передачі нерухомості.
Переїзд, переоформлення договорів на комунальні послуги.

Мито на набуття майна і пільги

При купівлі квартири мито (vagyonszerzési illeték) становить 4% ринкової вартості, до 1 мільярда форинтів за кожну квартиру (понад цю суму 2%, але не більше 200 мільйонів форинтів). Для квартири за 40 мільйонів форинтів це 1,6 мільйона форинтів. Окремо повідомляти не потрібно: адвокат подає договір до земельного відомства, а NAV надсилає вимогу про сплату. Мито можна сплатити без пені до 30-го дня після вручення вимоги.

Найпоширеніші пільги щодо мита при купівлі квартири (2026)
Випадок	Скільки мита?
Заміна житла: стару квартиру продаєте протягом 3 років до купівлі або 1 року після неї	4% лише з різниці вартості двох квартир; якщо нова дешевша, мита немає
Покупець першого житла віком до 35 років, квартира до 15 мільйонів форинтів	Знижка 50%
Нова квартира від забудовника	До 15 мільйонів форинтів мита немає; до 30 мільйонів форинтів частина, що припадає на 15 мільйонів, звільнена
Купівля в родича по прямій лінії або в чоловіка чи дружини	Мита немає
Із сімейною пільгою на житло (CSOK) або кредитом CSOK Plusz	За виконання умов мита немає

Приклад заміни: якщо ви продаєте квартиру за 35 мільйонів форинтів і купуєте за 45 мільйонів, мито становить 4% від різниці в 10 мільйонів, тобто 400 000 форинтів. Якщо стару квартиру продаєте лише після купівлі, про це потрібно заявити не пізніше подання заяви щодо мита за купівлю (у цьому допоможе адвокат), а продаж потім підтвердити.

Для першого житла NAV на прохання дозволяє розстрочку до 12 місяців без пені.

Джерело: NAV, мито на оплатне набуття майна (2026); закон про мито (Itv.), § 19, 21, 26.

Квартира з правом користування: менше мита

Якщо ви купуєте квартиру, обтяжену правом користування (узуфрукт, haszonélvezet), мито сплачується не з повної ринкової вартості, а з вартості, зменшеної на вартість права користування. Це правило діє, якщо

право користування вже було зареєстроване в реєстрі нерухомості до купівлі, або
продавець залишає за собою право користування (наприклад, літній власник продає квартиру, але може жити в ній довічно), або
квартиру купує сам користувач.

За право користування, що залишається, тоді ніхто мита не платить, і пізніше теж не потрібно, якщо воно припиняється зі смертю користувача або після закінчення погодженого строку. Але врахуйте, що доти квартирою користується користувач, і ціна теж це враховує. Якщо купуєте в кредит, заздалегідь запитайте банк, чи прийме він нерухомість із правом користування як заставу.

Скільки коштує право користування?

За законом про мито річна вартість права користування становить одну двадцяту ринкової вартості квартири без обтяжень. Якщо право діє довічно, цю річну вартість множать на коефіцієнт залежно від віку користувача:

Вартість довічного права користування (Itv., § 72)
Вік користувача	Річна вартість	Ринкова вартість
Молодше 25 років	× 10	50%
25–50 років	× 8	40%
51–65 років	× 6	30%
Старше 65 років	× 4	20%

Для права користування на певний строк (наприклад, на 10 років) вартість дорівнює річній вартості, помноженій на кількість років, але не більше вартості за віком.
Право користування на невизначений строк коштує п’ять річних вартостей (25% ринкової вартості).
Якщо користувачів кілька (наприклад, подружжя) і право діє до смерті того, хто помре пізніше, враховується вік наймолодшого; якщо до смерті першого, то вік найстаршого.

Приклад. Ви купуєте квартиру за 40 мільйонів форинтів, продавцеві 72 роки, і він залишає за собою довічне право користування.

Річна вартість права користування: 40 000 000 Ft ÷ 20 = 2 000 000 Ft.
Вартість права користування (понад 65 років у 4 рази): 2 000 000 Ft × 4 = 8 000 000 Ft.
База мита: 40 000 000 Ft − 8 000 000 Ft = 32 000 000 Ft.
Мито: 32 000 000 Ft × 4% = 1 280 000 Ft.

Без права користування було б 1 600 000 Ft, тож на 320 000 форинтів менше. Якщо продавцеві 58 років, право користування становить 30% ринкової вартості (12 мільйонів форинтів), а мито 1 120 000 Ft.

Якщо користувач відмовляється від права

Якщо користувач відмовляється за гроші, власник сплачує мито з вартості права користування на той момент. Якщо безоплатно, це вважається даруванням: для квартири сплачується 9% мита на дарування, але між родичами по прямій лінії (наприклад, батьками й дітьми) та подружжям мита немає.

Якщо право користування встановлюють одночасно з купівлею (наприклад, власником стає дитина, а користувачем один із батьків), власник сплачує мито із зменшеної вартості, а користувач із вартості права користування. Разом це зазвичай стільки ж, як без права користування, лише розподіляється між ними.

Законодавство: Itv., § 11 (1), § 12 (2), § 17 (1) p), § 18 (3), § 20, § 72; NAV, мито на оплатне набуття майна (2026), п. 3.1–3.2.

Страхування житла з першого дня

Ризик пошкодження переходить на покупця в день передачі нерухомості. Якщо того ж дня квартиру затопить чи вона згорить, це вже збиток покупця, тому страховка має діяти вже в день передачі ключів. Як страховий агент Alfa Biztosító готую й пропозиції страхування житла.

Законодавство: Ptk., § 6:122.

Спільні кроки: договір і передача нерухомості

Договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу укладається письмово, а земельне відомство реєструє право власності лише із засвідченням адвоката (або у формі нотаріального акта). Адвокат подає документи в електронному вигляді.

У договорі мають бути:

дані сторін і кадастровий номер нерухомості (helyrajzi szám);
ціна й графік оплати: завдаток, внески, кредит, строки;
якщо ціна сплачується частинами, те, що продавець зберігає право власності до повної оплати;
порядок зняття обтяжень (наприклад, іпотеки);
день передачі нерухомості, її стан і перелік речей, що залишаються;
відомі недоліки;
передача енергетичного сертифіката;
що буде, якщо покупцеві не схвалять кредит.

Законодавство: закон про реєстр нерухомості 2021. évi C. törvény.

Акт передачі нерухомості

Під час передачі ключів складають акт, який підписують обидві сторони. У ньому мають бути:

день передачі (з цього дня ризик пошкодження несе покупець);
показники лічильників води, газу, електрики й опалення, з фото;
кількість переданих ключів;
речі, що залишаються, і видимі недоліки.

Обидві сторони повідомляють постачальників комунальних послуг про зміну власника разом із показниками лічильників, а в багатоквартирному будинку повідомляють управителя. Якщо громада стягує податок на будівлі чи землю, про зміну власника потрібно повідомити й місцевий податковий орган.

Якщо шукаєте нерухомість у Ньїредьгазі та околицях, перегляньте наші оголошення про продаж; продавцям радимо прочитати, як ми допомагаємо з продажем. Про оренду житла читайте в Посібнику з оренди.

Поширені запитання

Чи потрібно платити податок, якщо продаю квартиру протягом 5 років після купівлі?

Лише якщо від продажу виникає дохід, тобто ціна продажу більша, ніж ви заплатили за нерухомість, плюс підтверджені витрати. При продажу у 2026 році оподатковується 100% доходу від нерухомості, купленої у 2025 чи 2026 році, 90% від купленої у 2024 році, 60% від купленої у 2023 році і 30% від купленої у 2022 році; податок становить 15% цієї суми. Після продажу нерухомості, купленої у 2021 році чи раніше, податку немає.

Скільки становить мито при купівлі квартири в Угорщині у 2026 році?

Загальна ставка становить 4% ринкової вартості квартири (до 1 мільярда форинтів). Пільги є, зокрема, при заміні житла (якщо стару квартиру продаєте протягом 3 років до купівлі або 1 року після неї), для покупців першого житла віком до 35 років (до 15 мільйонів форинтів), для нового житла від забудовника; купівля між родичами по прямій лінії та подружжям мита не потребує.

Скільки коштує право користування (узуфрукт)?

Його річна вартість становить одну двадцяту ринкової вартості квартири без обтяжень. Вартість довічного права користування є кратною цій сумі залежно від віку користувача: до 25 років у 10 разів (50% ринкової вартості), від 25 до 50 років у 8 разів (40%), від 51 до 65 років у 6 разів (30%), понад 65 років у 4 рази (20%). Право 70-річного користувача на квартиру вартістю 40 мільйонів форинтів коштує 8 мільйонів форинтів.

Чи зменшує право користування (узуфрукт) мито?

Так, якщо ви купуєте квартиру з уже зареєстрованим правом користування або якщо продавець залишає за собою право користування. Тоді покупець сплачує 4% мита з різниці між ринковою вартістю і вартістю права користування, а за право користування, що залишається, ніхто мита не платить. Якщо користувач згодом помирає, власник і за це мита не сплачує.

Чим відрізняється завдаток від авансу?

Завдаток підтверджує договір: якщо угода зривається з вини покупця, він його втрачає, а якщо з вини продавця, продавець повертає подвійну суму. Аванс є частиною ціни, і якщо угода не відбулася, його повертають. З договору має однозначно випливати, про що йдеться.

Чи обов’язкова перевірка безпеки електромережі при продажу квартири?

Так, якщо на квартиру немає протоколу перевірки, давнішого за 6 років. Цього вимагає додаток до розпорядження 40/2017. (XII. 4.) NGM (Правила технічної безпеки електроустановок) при зміні власника, а також при здачі в оренду.

Чи потрібен енергетичний сертифікат для продажу?

Так. Клас енергоефективності потрібно вказати вже в оголошенні, сертифікат показати покупцеві до укладення договору й передати не пізніше дня передачі нерухомості.

Чи потрібно повідомляти податкову службу NAV про купівлю нерухомості?

Окремо ні. Адвокат подає договір до земельного відомства (földhivatal), звідти він потрапляє до NAV, яка надсилає вимогу про сплату мита. Мито можна сплатити без пені до 30-го дня після вручення вимоги.

Джерела

Посібник підготовлено на основі таких законів і офіційних роз’яснень (стан на 13 жовтня 2026 р.; документи угорською мовою):

Цей посібник містить загальну інформацію й не замінює консультації адвоката, нотаріуса чи податкового консультанта в конкретній справі. Правила можуть змінюватися; дату вказано вище. Якщо маєте запитання, зателефонуйте: +36 70 588 5088.